Por Juliana Cardoso
Você já ouviu falar em due diligence? Se não, deveria! Esta prática, que em tradução livre significa ‘devida diligência’, é essencial para quem está envolvido na compra de imóveis. Vamos explorar por que a due diligence é tão importante e como ela pode evitar dores de cabeça no futuro.
A due diligence que, em tradução livre, significa “devida diligência”, consiste em uma análise detalhada de todos os documentos relativos ao imóvel e ao proprietário vendedor, com o intuito de identificar e mapear eventuais passivos, contingências e riscos que podem prejudicar a aquisição do imóvel. Sendo também importante para entender se o imóvel pode ser destinado ao propósito desejado pelo Comprador.
Imagine que você finalmente encontrou aquela casa dos sonhos, o lugar onde você imagina sua família construindo memórias para toda a vida. A empolgação é palpável, você já se vê decorando os quartos e planejando encontros em sua casa. Mas antes de deixar a emoção tomar conta e assinar qualquer documento, é crucial dar um passo atrás e realizar uma análise minuciosa dos documentos do imóvel, bem como do Comprador.
É aqui que entra a due diligence. Ela não é apenas uma formalidade legal, é a sua garantia de que a realidade corresponde ao seu sonho. Ao conduzir uma due diligence todas as informações necessárias para tomar uma decisão informada são reunidas e avaliadas, de modo a apontar quais os possíveis riscos daquela aquisição.
Imagine descobrir, após a compra, que a propriedade possui pendências judiciais não reveladas. Ou pior ainda, que há problemas estruturais significativos que exigem reparos caros. Essas são situações que ninguém quer enfrentar após realizar um investimento tão significativo como a compra de uma casa, por exemplo. A due diligence serve como uma luz no fim do túnel, revelando quaisquer questões ocultas antes que seja tarde demais.
Os documentos a serem analisados na due diligence dependerá do tipo de negociação pretendida e da natureza jurídica das partes envolvidas na negociação, contudo podemos apontar como documentos preliminares a serem investigados:
- Documentos pessoais do proprietário (identidade e comprovante de casamento) se pessoas físicas;
- Contrato social, cartão CNPJ e certidão simplificada expedida por junta comercial, se pessoa jurídica;
- Certidões de ações cíveis, tributárias e trabalhistas da Comarca onde residiram os proprietários, bem como do local do imóvel, se localizado em Comarca diversa ao do domicílio do proprietário;
- Certidões de débitos tributárias, das esferas federal, estadual e municipal do domicílio do proprietário e do local do imóvel;
- Consulta de crédito e restrições junto ao SPC e à Serasa.
Com relação aos documentos do imóvel, podemos indicar os seguintes:
- Cópia da matrícula imobiliária atualizada;
- Certidão atualizada de ônus e ações, instrumentos particulares ou públicos que conferem a propriedade ao(s) negociante(s), quando não constante registro na matrícula, como escritura pública, formal de partilha em divórcio/inventário, contratos particulares e outros;
- Certidão negativa de débitos de ITBI e IPTU, expedidos pela Prefeitura Municipal da localidade do imóvel;
- Inscrição municipal, se imóvel urbano;
- Comprovante de inscrição no INCRA e na base de dados para fins de cobrança do ITR, se imóvel rural;
- Certidão negativa de débitos condominiais do imóvel, no caso de imóvel em condomínio edilício.
- Importante dizer que este mapeamento pode – e é importante que seja feito; em toda e qualquer aquisição imobiliária, não se limitando àquelas de maior valor econômico envolvido.
Para garantir uma due diligence abrangente e o mais precisa possível, é essencial contar com a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário. Este profissional não apenas possui um profundo conhecimento das leis e regulamentações relacionadas à compra e venda de imóveis, mas também tem a expertise necessária para avaliar os documentos de forma crítica e identificar quaisquer potenciais problemas ou riscos.
Compreender a complexidade dos documentos legais envolvidos em uma transação imobiliária requer um olhar treinado e experiente, e um advogado especializado em direito imobiliário será capaz de analisar minuciosamente a matrícula do imóvel, o contrato de compra e venda, a escritura, as certidões negativas, entre outros documentos, identificando inconsistências, pendências ou cláusulas desfavoráveis que possam impactar a transação.
Além disso, o advogado poderá oferecer orientação personalizada com base nas necessidades específicas do cliente e na natureza da transação. Seja para a compra de uma casa residencial ou para um grande empreendimento comercial, a visão de um advogado especializado é fundamental para garantir que seus interesses sejam protegidos e que a transação ocorra de forma segura e transparente.
Portanto, a due diligence representa a adoção de uma abordagem proativa e responsável para garantir o sucesso e a segurança de uma transação imobiliária. Em última análise, investir tempo e recursos em uma due diligence abrangente pode ser a diferença entre um investimento bem-sucedido e uma fonte de problemas futuros.
Juliana Cardoso
Advogada especialista em Direito Tributário e Direito Imobiliário.