Nos últimos anos, o mercado imobiliário brasileiro tem observado uma tendência entre as incorporadoras que merece destaque: a preferência crescente por operações de crédito menos burocráticas, como a CCI (Cédula de Crédito Imobiliário), em vez dos CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) ou outro instrumento de mercado de capitais. Essa mudança de comportamento está sendo impulsionada por uma série de fatores estratégicos e financeiros que destacam o momento atual das incorporadoras, e a relação com seus objetivos de financiamento e a estrutura de capital.
O Papel do CRI no Financiamento de Ativos
O CRI é um instrumento de mercado de capitais estruturado que permite às incorporadoras captar recursos através da securitização de recebíveis imobiliários. Basicamente, uma incorporadora transfere seus direitos creditórios para uma securitizadora, que então emite o CRI, repassando o capital levantado para a incorporadora. Este processo é complexo, envolve regulamentações e diversos intermediários, e é geralmente uma operação de longo prazo.
Por meio dos CRIs, os fundos de investimento estão dispostos a financiar até 100% do valor de uma obra, que pode ser condomínios, loteamentos e edifícios. Contudo, esse montante completo geralmente é aplicado em empreendimentos onde a incorporadora não possui reservas de caixa suficientes para avançar com a construção. Ou seja, o CRI é ideal para momentos em que as incorporadoras enfrentam limitações de caixa e buscam uma captação substancial para iniciar ou concluir seus empreendimentos.
A Situação das Incorporadoras e a Disponibilidade de Caixa
Nos últimos tempos muitas incorporadoras têm apresentado um caixa mais robusto, fruto de anos de aquecimento do mercado e de práticas financeiras mais eficientes. Com isso, o objetivo de muitas empresas tem se voltado para a preservação de recursos e a gestão eficiente de passivos, evitando comprometimento financeiro excessivo. Ao invés de buscar um financiamento completo das obras, muitas incorporadoras preferem recorrer a operações que possibilitem captar apenas parte do valor necessário, mantendo assim maior controle sobre os custos de juros, menos passivo oneroso e maior segurança para possíveis imprevistos.
Alternativas Simples e Flexíveis
Diante desse cenário, surgem diversas modalidades de captação como uma opção atrativa para as incorporadoras. Por exemplo a Cédula de Crédito Imobiliário, que nada mais é que um título de crédito que representa uma promessa de pagamento, lastreado por um bem imóvel, mas que não exige a estruturação complexa do CRI. Além disso, o processo de emissão de CCIs é menos custoso e menos burocrático, com exigências de documentação e aprovações mais simples, o que reduz o tempo para captação de recursos.
Ao optar por uma CCI, a incorporadora pode financiar apenas uma parte da obra, sem comprometer-se a pagar juros sobre o valor total do empreendimento. Isso reduz o custo financeiro total e permite que a empresa utilize seu caixa com mais flexibilidade, aplicando recursos próprios em determinadas fases da construção e financiando outras conforme sua estratégia.
A Importância dos Juros na Decisão
Com as taxas de juros em patamares com tendencia de alta como é o cenário atual no fim de 2024, o custo de operações de crédito integral pode não ser atrativa. As incorporadoras e construtoras, ao escolherem a operação mais simples, conseguem modular o endividamento, limitando o impacto dos juros sobre o fluxo de caixa. Dessa forma, para assumirem uma dívida com menor custo de juros, as empresas optam por uma dívida parcial, ajustada à sua necessidade de financiamento no curto prazo.
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Mas vale ressaltar que a escolha das incorporadoras pelo financiamento via CCI ou CRI não é meramente o reflexo de intenção de pagar juros menores. Isso depende essencialmente da disponibilidade de caixa da companhia no longo prazo e da previsibilidade de ingressos de recursos das vendas feitas antecipadamente.
É evidente que no caso de financiamento total da obra, a CCI pode se tornar inviável devido ao grande volume. Neste caso o CRI é mais adequado, ou até mesmo um FIDC.
Contudo a evolução de comportamento evidencia um amadurecimento das incorporadoras e uma tendência de escolha por alternativas que ofereçam equilíbrio entre o capital próprio e o de terceiros, visando a sustentabilidade financeira e o sucesso de longo prazo.
Maicon Farina
Sócio Diretor da Lure Capital
Administrador pela PUC, Master’s Financeiro pela FGV SP, membro do Conselho Fiscal do Sicoob Unicidades, certificado ANBIMA, professor de Matemática Financeira e Sócio Diretor da Lure Capital.
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