Por Caio Naves
É inegável a importância e relevância do mercado imobiliário para a economia nacional. Falando em mercado imobiliário, um dos ramos que chamam a atenção pela grande movimentação financeira é o dos loteamentos, seja para investimento seja para moradia.
Quando falamos em contratos de compra e venda de lotes em loteamento, um tema de bastante relevância tanto para o consumidor, quanto para a empresa loteadora é a estipulação de multa.
A este respeito vale destacar a previsão dos arts. 26, inciso V e 32, inciso II, ambos da Lei de Loteamentos (Lei 6.766/79), que dispõe acerca de cláusulas contratuais obrigatórias em contratos de loteamento, especificamente no que tange à cláusula penal (multa). Nestes artigos existem regras estabelecendo que a cláusula penal não poderá exceder 10% (dez por cento) do débito, sendo importante destacar que esta multa adicionada das despesas administrativas do contrato não pode exceder 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato.
É muito importante ficar atento a estas regras legais sobre essas compras e vendas imobiliárias para que seja possível identificar se há ou não determinada abusividade no contrato de loteamento, a fim de que não ocorra algum prejuízo futuramente.
É certo que ninguém assina um contrato de compra e venda de um lote, seja para moradia, seja para investimento já pensando na rescisão do contrato ou algo que faça a aquisição “dar errado”. Contudo, é sempre muito importante ter o cuidado na análise das cláusulas do contrato, especialmente as multas por rescisão, para se evitar problemas e prejuízos no caso de uma rescisão indesejada da compra e venda.
Certo, agora que entendemos a importância de olhar para a multa do contrato, onde consigo encontrá-la?
O art. 26-A da Lei de Loteamentos estabelece que todos os contratos de compra e venda dos lotes devem iniciar com um “quadro-resumo”, que contém algumas cláusulas principais do contrato. Uma dessas cláusulas principais são as consequências para o encerramento do contrato (inciso V), devendo, inclusive, estarem em negrito para que o comprador possa ter total ciência.
Por tudo que foi mencionado acima, deve ser feita uma análise criteriosa do contrato de promessa de compra e venda de loteamentos. Seja na condição de consumidor, que deve reivindicar seus direitos, seja na condição de empresa loteadora, que deve ter um contrato adequado e atualizado à legislação brasileira, é certo que essas regras devem ser observadas para se evitar diversos prejuízos no bolso.
Caio Naves
Advogado no escritório full service Aluizio Ramos Advogados Associados
Graduação em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de Goiás. Pós-Graduado em Advocacia Corporativa pela Fundação do Ministério Público/RS. Membro do Comitê Regional do PJ-e do Tribunal Regional do Trabalho 18ª Região. Professor na Escola Superior da Advocacia da OAB/GO (ESA-GO). Atua em processos de recuperação judicial e direito imobiliário.