As cidades são dinâmicas e o desenvolvimento urbanístico acompanha o movimento e crescimento da população. À medida que o número de moradores cresce, os problemas podem crescer também. Por isso, o planejamento urbanístico é tão importante. Infelizmente, ele não consegue antecipar e solucionar todas as necessidades e demandas da população, por isso percebemos bairros que ficam intrafegáveis no horário de pico ou que batem recorde de reclamações por conta do barulho e da falta de privacidade.
Se você pretende se mudar e gosta de mais sossego ou é investidor, é importante saber o que o Plano Diretor estabelece sobre as possibilidades de crescimento e adensamento para aquela área. Geralmente, as que não têm mais gabarito para construções altas proporcionam uma garantia maior quanto à vista livre e definitiva dos imóveis. A arquiteta Iara Luiza Dawa, que foi responsável pelo projeto do complexo EuroPark, em construção no Park Lozandes, em Goiânia, explica que quanto mais adensado é um bairro, mais pessoas ele tem por metro quadrado e, consequentemente, terá mais barulho, mais trânsito e maior demanda por iluminação, água, esgoto, transporte público, entre outros serviços.
Todas essas demandas sociais são levadas em conta pelo legislativo municipal na hora de atualizar e aprovar o Plano Diretor da cidade, que é revisto a cada dez anos. “Uma equipe analisa a questão da densidade do local, se já tem muitas construções verticais e se ainda tem mais áreas disponíveis para grandes construções”, ressalta ela. Segundo a profissional, a região mais horizontalizada, naturalmente, vai comportar menos pessoas e proporcionar mais qualidade de vida em vários sentidos, com menos barulho e trânsito, além de uma vista mais livre para quem mora em prédios.
A arquiteta explica que Goiânia é dividida em três zonas de adensamento:
- Adensamento básico: permite construções de até 12 metros de altura, ou seja, térreo mais três pavimentos;
- Adensamento: permite construções verticais de até 7x e meia a área do terreno. Nestes locais é permitida a verticalização, respeitando-se os parâmetros urbanísticos;
- Área de desaceleração: é possível verticalizar mas somente até cinco vezes a área do terreno e existe uma taxa de licença onerosa mais cara do que no local de adensamento.
Conheça bairros em Goiânia que não têm mais gabarito para construções altas:
Park Lozandes
O jovem bairro está enquadrado no adensamento básico atualmente. Ele não poderá mais ser verticalizado. A mudança aconteceu no Plano Diretor de 2007 e o PD de 2022 o manteve assim. Iara Dawa acredita que a tendência é de que o local continue com o adensamento básico pois o bairro não conta com muitas áreas disponíveis, possui dimensões menores e ainda conta com áreas de reserva ambiental, que não podem ser urbanizadas. Um dos últimos projetos altos que está sendo construído na região é o EuroPark, pois seu projeto foi aprovado antes do Plano Diretor de 2007, sendo assim os moradores e investidores terão vista livre definitiva.
Setor Universitário
Um dos bairros mais antigos e tradicionais de Goiânia, o bairro se consolidou como residencial e pólo acadêmico ainda nos primórdios da capital, entre as décadas de 50 e 60. De lá para cá se atualizou e recebeu diversos projetos imobiliários de grande e médio porte, o que promoveu intenso adensamento na região. Agora, no Plano Diretor de 2022, o bairro perdeu o gabarito para construções altas e foi enquadrado no adensamento básico.
Jardim Goiás
O bairro também foi classificado como adensamento básico no Plano Diretor de 2022, antes ele já estava na zona de desaceleração. O bairro muito valorizado e com excelente infraestrutura ostenta um adensamento muito alto, o que causa grandes impactos no trânsito, por exemplo.
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