Por Sérgio Carlos dos Santos
Com a decisão neste mês de setembro em manter a taxa básica de juros (Selic) em 13,75% a.a., o Banco Central do Brasil sinaliza o fim do ciclo de alta nas taxas de juros que aquele Banco implementou desde a reunião do Copom em março/2021, quando elevou a SELIC de 2% a.a. para 2,75% a.a., atingindo 13,75% a.a., em agosto/2022, após 12 altas consecutivas.
Entretanto, espera-se que os juros brasileiros se mantenham altos por longo tempo, pois as expectativas de inflação ainda apontam para o descontrole, uma vez que as recentes quedas no IPCA tiveram como causas principais a redução de alíquotas de impostos sobre combustíveis e energia.
Nesse cenário de taxas elevadas de juros, o custo do financiamento bancário aumenta o risco para aquelas empresas com necessidade de capital de giro em suas atividades operacionais, bem como restrição ao crescimento para aquelas que não apresentem liquidez suficiente para manter seus investimentos.
Uma alternativa de financiamento que se apresenta para empresas que possuam ativos imobiliários são as operações de sale and leaseback, ou simplesmente leaseback. Trata-se de uma operação imobiliária, na qual a empresa proprietária vende seu imóvel a um investidor que, por meio de um contrato de locação de longo prazo, o aluga de volta para a antiga proprietária. O formato da transação é flexível quanto à recompra do ativo: a antiga proprietária pode recomprar o imóvel ao final do contrato de locação por um valor previamente acordado com o investidor ou retirar definitivamente tal ativo imobiliário de seu Balanço, como fazem aquelas empresas que aderem ao conceito asset light, não realizando a recompra.
O leaseback também é indicado para a reestruturação e renegociação de dívidas, permitindo mudança no perfil do endividamento, reduzindo seu custo e ampliando o prazo. Outro diferencial da operação é a vantagem fiscal que pode ser explorada por empresas tributadas pelo lucro real, pois as despesas de aluguel são dedutíveis da base de cálculo do Imposto de Renda e Contribuição Social sobre o Lucro Líquido.
As operações de leaseback se apoiam no conceito de que o resultado dos ativos não depende de sua propriedade e sim de sua posse. Assim, o empresário abastece seu caixa de recursos, continua usufruindo do ativo por meio de um contrato de aluguel e no final do prazo, pode ou não retomar a propriedade do ativo. Normalmente o prazo do aluguel varia entre 5 e 20 anos e o custo tem se situado em torno de 12% a.a., variando de acordo com análise de crédito da empresa, acrescido da correção pelo IPCA. A vantagem da correção pelo IPCA é a sua relação direta com a taxa básica de juros, se eventualmente a inflação medida pelo IPCA sobe, o Banco Central aumentará a Selic, reduzindo o IPCA.
Essa modalidade de financiamento às empresas se insere no escopo da desintermediação financeira – operações não intermediadas por instituições financeiras – num processo em que as empresas obtêm recursos de maneira mais fácil e muitas vezes mais barata do que com os bancos comerciais, numa relação direta com investidores.
Nesse sentido, o apoio de uma assessoria especializada e experiente é indicada para que essas empresas realizem suas operações de leaseback por meio de processos competitivos que identifiquem investidores que entendam seu modelo de negócios e possam ofertar recursos em volumes e prazos adequados às necessidades dessas empresas.
Sérgio Carlos dos Santos
Sócio da Araújo Fontes, responsável pela atuação na região Centro-Oeste a partir do escritório em Goiânia-GO.
Doutor em Ciências Contábeis pela UnB – Universidade de Brasília.