A lei n. 14.973\24 trouxe uma nova regra de atualização de valores de imóveis com uma grande redução de alíquota tanto para pessoas físicas quanto jurídicas, mas será mesmo vantajoso ou mais um cavalo de troia do Governo Federal visando a arrecadação a qualquer custo?
Pois bem, sabe-se que para a apuração de Imposto de Renda em casos de ganho de capital na venda de bens imóveis varia, na pessoa física, entre 15 a 22,5% sobre a diferença entre o valor constante na declaração de imposto de renda e o valor de venda. Já na pessoa jurídica, em regra, este percentual chega a aproximadamente 34%, representando um grande despendio ao contribuinte e um fator de atenção na venda de qualquer imóvel.
Neste cenário a Lei federal n. 14.973\24 trouxe uma nova regra que permite a contribuintes a atualizarem suas informações contábeis de forma a subir o valor de declaração dos bens imóveis com benefício de reucao de alíquota do ganho de capital, sendo que no caso das pessoas físicas a alíquota fica reduzida para 4% e nas pessoas jurídicas para 10% já englobando IRPJ e CSLL.
A título de exemplo, um imóvel declarado por 2 milhoes de reais que é vendido por 5 milhoes, em regra, pagará aproximadamente R$ 675.000,00 de ganho de capital e, na pessoa jurídica, aproximadamente R$ 1.020.000,00. Com o benefício trazido pela lei mencionada, para se atualizar o valor do imóvel no mesmo cenário acima o contribuinte pagaria R$ 120.000,00 e R$ 300.000,00 respectivamente, uma economia bastante considerável.
Mas atenção, o benfício fiscal trazido por esta nova Lei é condicional e somente poderá ser aproveitado integralmente pelo contribuinte caso o imóvel permaneca, no mínimo, pelo período de 15 anos na titularidade da pessoa física ou jurídica que atualizou o valor deste imóvel.
Em verdade, a partir de 6 meses inicia-se uma gradação de aplicação do benefício ao contribuinte, que alcancara sua totalidade apenas no prazo mencionado no parágrafo anterior.
Por isso a importância de se analisar com cautela a operação, pois, a depender do caso, existem outras estrtatégias muito interessantes e mais econômicas para fazer com que, de forma lícita, o contribuinte possa reduzir o ganho de capital na venda de um imóvel ou até mesmo não pagar nada.
Portanto, tal alteração legislativa deve ser analisada com cautela, pois, não raras as vezes o contribuinte pode acabar sendo iludido por políticas públicas disfarçadas de benefícios fiscais quando, na verdade pode se tratar de uma armadilha para recolher mais tributos nos confres públicos, logo, sempre aconselhável buscar profissionais que sejam especialistas na área tributária e realizar um planejamento para cada operação, de preferencia de maneira previa.
Luciano Fernandes
Advogado tributarista, Professor, LLM Dieito Empresarial – FGV, MBA Gestao empresarial – FGV, autor do Livro 101 Dicas Direito Empresarial.
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