A TRX Investimentos e a BRL, respectivamente gestora e administradora do TRX Real Estate (TRXF11) e TRX Real Estate II (TRXB11), fundos de investimento imobiliário especializados em gerar renda para os cotistas por meio do aluguel de imóveis urbanos para grandes companhias, divulgaram há pouco um Fato Relevante informando a realização de uma megaoperação imobiliária, que deve movimentar ainda neste ano cerca de R$ 800 milhões. Os contratos, que devem ser formalizados nos próximos dois meses, caso seja confirmada a viabilidade dos negócios, envolverá a aquisição de três imóveis locados para a loja de varejo esportivo Decathlon, por R$ 181,5 milhões, nas cidades de Campinas (SP), Joinville (SC) e Goiânia (GO).
Na oportunidade, os fundos também realizarão uma grande venda, desinvestindo dos seus portfólios oito imóveis, sete deles atualmente locados para o atacadista Assaí — em Araçatuba e Bauru (SP), Macaé (RJ), Ipatinga (MG), Avenida Brasil (RJ) , Porto Velho (RO) e Dourados (MS) — e um que tem como inquilina a rede de supermercados Pão de Açúcar, em Águas Claras (DF). Ao todo, a operação de desinvestimento tem valor estimado de R$ 613,4 milhões;
Ao todo, o negócio deve movimentar cerca de R$ 800 milhões, sendo que os referidos valores serão pagos ou recebidos, conforme o caso, de forma parcelada ao longo dos próximos 18 meses, contados a partir da conclusão definitiva da venda e compra dos Imóveis, e de acordo com as regras previstas nos instrumentos jurídicos de fechamento.
No caso das operações de venda, caso a transação seja consumada de acordo com as premissas e com os principais termos e condições comerciais atualmente acordados, a expectativa é que o lucro estimado a ser contabilizado pelos fundos, líquido de todos os custos, impostos e despesas relacionados e considerando as expectativas de mercado para o IPCA dos próximos meses, seja de aproximadamente R$ 109,6 milhões para o TRXF11 (ou R$ 7,12 por cota do TRXF11, o que considera a participação do TRXF11 no TRXB11); e R$ 46,4 milhões para o TRXB11 (ou R$ 14,49 por cota). O cálculo, porém, é estimado e considera apenas as cotas atualmente emitidas pelos fundos. Segundo a TRX Investimentos, não representam nem devem ser considerados como uma promessa ou garantia de distribuição de resultado e/ou de rentabilidade.
Outro destaque importante é que, com o negócio, ambos os fundos diminuirão suas alavancagens, por meio da liquidação do saldo devedor dos CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) que financiaram a aquisição dos imóveis que agora serão vendidos. Ao todo, o TRXF11 liquidará R$ 329,9 milhões da sua dívida, enquanto o TRXB11 terá pago R$ 62,8 milhões.
O valor de venda dos Imóveis Venda está em linha com o valor dos últimos laudos de avaliação, com data base de dezembro de 2023, que serve de base para a marcação a mercado do valor patrimonial dos Fundos e corresponde ao cap rate médio de 7,25%, considerando os valores dos aluguéis mensais vigentes.
Segundo Gabriel Barbosa, sócio da TRX Investimentos e gestor do TRXF11, a operação traz diversos benefícios para os cotistas. “A operação aumentará o caixa do fundo e diminuirá de forma significativa sua alavancagem financeira, sendo que o caixa poderá ser utilizado para diversos fins, desde o pagamento de outras dívidas (diminuindo ainda mais a alavancagem), investimento em novos imóveis ou até ser distribuído para os investidores. Além disso, com a compra de lojas locadas para a Decathlon, uma multinacional de grande porte e reconhecida solidez financeira, garantimos um fluxo de receita estável e de longo prazo para o fundo, ao mesmo tempo em que, com as vendas, diminuímos nossa concentração em Assaí, que até então ocupava 45% da nossa carteira. Com essa megaoperação, além do ganho financeiro, conseguimos também tornar o portfólio de inquilinos do fundo ainda mais diversificado, o que reduz nosso risco financeiro e proporciona maior segurança para os cotistas”, destaca o gestor.
Listado na bolsa desde janeiro de 2020, o TRXF11 superou recentemente o marco de 140 mil cotistas. O fundo imobiliário “híbrido” tem 57 imóveis em 14 estados, localizados em grandes centros urbanos e alugados para empresas como Assaí, Pão de Açúcar, Extra, Carrefour, Grupo Mateus e Leroy Merlin, seguindo seu racional de formar um portfólio com ativos bem localizados, características técnicas atuais e flexibilidade de uso futuro com o objetivo de distribuir renda e ganho de capital para seus cotistas com imóveis de primeira linha alugados para grandes empresas por meio de contratos de longo prazo. Neste ano, o TRXF11 alcançou a marca de R$ 1,75 bilhão em valor de mercado.