A venda de imóveis em Goiânia e Aparecida de Goiânia aumentou no primeiro trimestre de 2024 e os imóveis tiveram valorização em relação ao ano de 2023. É o que demonstram os números apresentados pela Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO), de pesquisa realizada pelo instituto de pesquisa Brain Inteligência Estratégica, especialista em pesquisas para o mercado imobiliário nacional. Com isso, o mercado imobiliário de Goiânia segue otimista.
O volume de vendas de imóveis no primeiro trimestre de 2024 foi de R$ 1,3 bilhões, ou seja, 15,8% maior do que o primeiro trimestre do ano passado. “Isso nos deixa otimistas em relação à venda de imóveis em 2024, uma vez que o ano de 2023 foi marcante para o mercado goiano, pois nos elevou ao status de terceiro maior mercado imobiliário do país, com volume total de mais de R$ 6 bilhões em vendas.”, comemora o presidente da Ademi-GO, Felipe Mellazzo.
A pesquisa demonstra que os empreendimentos da capital valorizaram 23% em 2022 e 18% em 2023 e no primeiro trimestre a valorização foi de 5%, quando comparado ao preço médio de 2023. “Com base nisso, acreditamos que a valorização dos imóveis em 2024 continuará sendo significativa e deverá se manter pelo menos por volta de 20%”, aposta o presidente da associação. ”Temos diversos motivos pra acreditar nisso, seja pelo mercado em aquecimento, seja em função de fatores que pressionarão o aumento do custo dos empreendimentos”, complementa. “Quem deixou o dinheiro em aplicações financeiras ao invés de investir em imóveis, perdeu dinheiro nos últimos anos. E esse cenário se repetirá nos próximos meses. É um excelente momento para se investir em imóveis”.
No primeiro trimestre de 2024 foram lançadas 1.124 unidades imobiliárias, totalizando um volume de R$ 1,1 bilhão em imóveis. E foram vendidas 1.923 unidades, totalizando R$ 1,3 bilhões. Ou seja, as vendas superaram o volume lançado, reduzindo o total de imóveis disponíveis para venda. A oferta existente no final de 2023 era de 11.564 unidades, número que caiu para 10.765 ao final do primeiro trimestre de 2024. “Já são 4 trimestres consecutivos com queda na oferta de apartamentos. Isso demonstra que o mercado permanece aquecido e saudável, uma vez que está vendendo mais do que está sendo lançado”, explica Credson Batista, diretor de pesquisas e estatísticas da Ademi-GO.
“A pesquisa aponta que o preço médio dos apartamentos em Goiânia é de R$ 8.368 por metro quadrado, sendo que os bairros mais valorizados de Goiânia, os setores Marista, Bueno, Oeste e Jardim Goiás, os preços médios praticados estão acima de R$ 10.000 o metro quadrado e continuarão seguindo com valorização intensa”, relata Credson Batista.
Cenário de aquecimento e tendência de alta valorização dos imóveis
Após treze trimestres consecutivos de valorização no preço dos imóveis, a Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás acredita na continuidade da valorização intensa dos imóveis nos próximos anos. Nos três primeiros meses do ano, a prévia de valorização dos imóveis indica um crescimento de 5%, comparado com o preço médio do ano passado. “Não temos dúvida de que a valorização dos imóveis continuará intensa nos próximos meses. Quem comprar imóvel, terá muito o que comemorar”, aposta Fernando Razuk, presidente do conselho da Ademi-GO.
“O fato de as vendas estarem superando o volume lançado demonstra o quanto o mercado está aquecido, e isso naturalmente tende a ter aumento de preço. Além disso, existem diversos fatores que pressionarão o aumento dos custos de produção dos imóveis, que também nos fazem acreditar que o aumento dos preços será inevitável”, complementa Razuk.
Segundo os dados da Ademi-Go, os imóveis tiveram valorização acumulada de aproximadamente 20% ao ano nos últimos anos. Razuk destaca que com essa valorização expressiva, quem investiu em imóveis ficou muito satisfeito com o resultado. “Quem pensou em aproveitar o momento de alta da Selic nos últimos anos e tomou a decisão de deixar o dinheiro aplicado, perdeu dinheiro. Se tivesse investido em imóveis, teria ganhado mais. Isso porque enquanto a Selic chegou em uma alta máxima de 13,75% ao ano, os imóveis em Goiânia valorizaram entorno de 20% ao ano no mesmo período. O investimento em imóveis acaba sendo uma boa alternativa em todos os momentos, pois protege o patrimônio nos momentos de crise e garante valorização de forma intensa em anos de mercado pujante”, complementa.
Segundo a Ademi-GO, diversos fatores influenciaram a alta nos preços dos imóveis nos últimos anos. “Com a pandemia e a guerra da Rússia e Ucrânia, houve um descompasso entre a produção e a demanda de insumos da construção, e o preço dos materiais disparou”, explica Felipe Melazzo. “O custo de construção aumentou muito e, como as incorporadoras trabalham com margens estreitas, a alta nos custos foi repassada para o preço final”, completa o presidente da associação. Além disso, o mercado esteve muito aquecido nestes últimos dois anos, batendo recordes de vendas. Somente em empreendimentos verticais, foram R$ 5,2 bilhões em vendas de imóveis novos em 2022, e R$ 6 bilhões em 2023, volumes recordistas nos últimos dez anos. “Com o mercado aquecido, os preços também são pressionados para cima”, esclarece Melazzo. E não é difícil entender todo esse aquecimento. Enquanto o PIB do país cresceu 2,9% em 2023, o PIB do Estado de Goiás cresceu 6,1%. “Com certeza esse aquecimento da economia local influenciou positivamente o mercado imobiliário de Goiânia”, explica Razuk.
“Apesar dos imóveis terem valorizado significativamente como aponta as pesquisas, o preço vai continuar aumentando nos próximos anos”, assegura Melazzo. E isso acontecerá por diversos motivos. O primeiro deles é que, com a taxa de juros em queda gradativa, a tendência é que o mercado imobiliário continue aquecido. “Sempre digo que o mercado imobiliário funciona inversamente proporcional à taxa de juros”, comenta Razuk. “Quando a taxa de juros cai, caem também os juros dos financiamentos imobiliários. Com isso, as parcelas ficam menores e mais pessoas tem condições de comprar imóveis, ou seja, a demanda aumenta. Assim, o mercado se aquece e o preço dos imóveis também tende a aumentar”, explica Razuk.
O executivo comenta que com a redução dos juros, as aplicações financeiras passam a render menos, fazendo com que investidores busquem comprar imóveis como forma de rentabilizar melhor seu investimento, tanto com a valorização dos empreendimentos, quanto com a rentabilidade de aluguel. Ou seja, com a queda da taxa de juros, o mercado imobiliário tem grande aumento de demanda, por clientes moradores e investidores, entrando em um ciclo virtuoso. “Neste cenário de mercado aquecido, a tendência é de que os imóveis continuem valorizando de forma intensa. Este é o mercado que veremos nos próximos anos. E quem comprar agora, vai ganhar com essa valorização”, completa Melazzo.
Custos de construção
Outro fator importante que também contribuirá para a alta no preço dos imóveis é o aumento do custo de construção. “Se nos últimos anos, o custo de construção aumentou em função da alta nos preços dos materiais, agora a alta será em função da falta de mão de obra”, explica Razuk. Com o volume recorde de lançamentos e vendas dos últimos dois anos, atualmente são 157 obras simultâneas em Goiânia, contando apenas os canteiros de incorporação, fora as obras comerciais, loteamentos, casas etc. Segundo o presidente do conselho da Ademi-GO, já há falta de mão de obra na construção civil na capital.
“Com o mercado aquecido, o número de canteiros de obras se multiplica e a mão de obra disponível torna-se escassa e, portanto, mais cara”, comenta Felipe Melazzo. Todavia, se por um lado esse é um desafio para os empreendedores, também se desenha como uma grande oportunidade, destaca o presidente. “Para aqueles que desejam começar uma nova carreira e crescer dentro da construção civil, esse cenário traz boas oportunidades de desenvolvimento e ganhos robustos. As construtoras e incorporadoras seguem recrutando mão de obra e oferecendo capacitação para aqueles que se interessam pelo segmento, e desse modo, movimentando a economia, gerando empregos e contribuindo para o desenvolvimento da cidade” pontua o presidente.
Novo Plano Diretor
Mais um fator que também tende a ter impacto no aumento do preço dos apartamentos na capital é o novo Plano Diretor de Goiânia. Com ele, foi criado o índice de aproveitamento dos terrenos, que limita os projetos a um máximo de área privativa de 6 vezes a área do terreno, podendo chegar a 7,5 vezes com o uso de Transferência do Direito de Construir (TDC). O Plano Diretor anterior não limitava o índice de aproveitamento, portanto era possível se fazer mais apartamentos em um mesmo terreno. Segundo Marcelo Borges, diretor da Ademi-GO, principalmente em localizações mais nobres da cidade era comum a relação de área privativa chegar a algo entre 10 e 12 vezes a área do terreno. “Isso diluía o custo do terreno em mais apartamentos”, explica. “A adoção de um limitador do aproveitamento é positiva para a cidade, uma vez que controla o adensamento. Porém, haverá impacto no preço dos apartamentos. Na prática, o que acontece é que em um terreno no qual conseguíamos fazer 100 apartamentos, por exemplo, agora poderemos fazer 75. Ou seja, o preço do terreno é dividido por menos apartamentos, o que aumenta o valor de cada um desses apartamentos”, explica Marcelo.
Segundo Felipe Melazzo, esse impacto ainda será sentido ao longo dos próximos anos, uma vez que a maioria dos prédios lançados atualmente ainda são projetos aprovados no Plano Diretor anterior. Porém, em alguns casos, esse impacto já é observado. “É o caso de um lançamento de alto padrão que aconteceu no início do presente ano, em frente ao Parque Vaca Brava. O preço de venda deste lançamento foi acima de R$ 17.500 o metro quadrado, e os apartamentos foram todos vendidos em menos de 30 dias. Este é um exemplo de empreendimento com projeto aprovado já no Plano Diretor atual”, diz.
Tendência de preços
Com todos esses fatores pressionando a alta no preço dos imóveis, a Ademi-GO aposta que nos bairros mais nobres e desejados de Goiânia, como Setor Bueno, Setor Marista, Jardim Goiás e Setor Oeste, o valor do metro quadrado atingirá a média de R$ 11.000 nos próximos meses. Para empreendimentos em frente a parques e praças, o preço provavelmente será acima de R$ 17.000, o metro quadrado, uma vez que já houve lançamento neste preço com grande sucesso de vendas. Os preços dos edifícios comerciais registraram um aumento de 10,5% no primeiro trimestre, contra o preço médio do mesmo período de 2023. “O preço do metro quadrado médio dos edifícios comerciais hoje está próximo a R$ 14 mil, porém já tivemos lançamentos em 2024 que atingiram a marca de R$ 20 mil por metro quadrado. Para aqueles que pretendem investir essa é uma ótima janela de oportunidade” comenta o presidente do Conselho da Ademi, Fernando Razuk.
Funding
A pesquisa aponta ainda a importância dos recursos oriundos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) como impulsionador para o mercado imobiliário e instrumento de viabilização do acesso a moradia para a população brasileira. De março de 2023 a março de 2024, foi registrado um aumento de 66% no volume financiado de imóveis com o recurso. Esse cenário, associado às recentes quedas na taxa de juros do país, democratiza ainda mais o acesso a moradia para todos. Dessa forma, reforça a importância de os governos resguardarem a destinação desses recursos para o setor assegurando o direito à moradia para os cidadãos.
Minha Casa Minha Vida
O segmento econômico em Goiânia e Aparecida apresentou uma melhora dos indicadores comparados com o primeiro trimestre do ano anterior. O número de unidades lançadas no período subiu de 240 para 424, enquanto o número de unidades vendidas saltou de 172 para 460. Esse crescimento de 170% nas vendas está diretamente ligado ao ajuste nas regras do programa Minha Casa Minha Vida, que elevou o teto máximo dos valores dos imóveis para 350 mil reais. “Essa adequação foi uma resposta à necessidade do mercado, já que o crescente aumento dos custos de obra estava inviabilizando a construção de moradias sociais dentro do limite anterior. Quem ganhou foi a sociedade que teve seu direito à moradia resguardado”, ressalta Felipe Melazzo.
Apesar das melhorias, o presidente destaca que ainda há muito trabalho a ser feito e que a entidade conta com a sensibilidade e a parceria do poder público local para continuar a expandir o acesso a moradia para todos. “Com incentivo e condições para o desenvolvimento de novas habitações de interesse social, como as previstas na lei municipal de HIS, esse mercado crescerá de maneira significativa em Goiânia e Aparecida”, complementa. Essa opinião é confirmada de maneira clara por meio dos números. “O segmento econômico representa hoje menos de 9% da oferta disponível e mesmo assim corresponde a cerca de 24% das vendas. Isso se justifica, pois, a maior demanda por habitações se encontra justamente nessa faixa”, destaca Credson Batista. Com melhores condições para o desenvolvimento de moradias de interesse social, mais pessoas poderão comprar seus imóveis. Assim, o mercado crescerá de maneira ainda mais significativa e acarreta um incremento ainda maior na geração de empregos e fortalecimento econômico.
_____
LEITORES ESTRATÉGICOS
Participem do canal STG NEWS – o portal de notícias sobre estratégia, negócios e carreira da Região Centro-Oeste: https://x.gd/O20wi
