O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) definiu, no início do mês de junho, que os contratos de alienação fiduciária de imóveis deverão ser formalizados por escritura pública. A alienação fiduciária acontece quando o devedor, com garantia, contrata a transferência ao credor da propriedade do imóvel por meio legal. A medida, porém, não se entende para os contratos celebrados no Sistema Financeiro de Habitação e no Sistema Financeiro Imobiliário.
De acordo com a advogada integrante da Denerson Rosa Sociedade de Advogados e Mestre em direito pela Universidade Federal de Goiás (UFG) Caroline Levergger Costa, há muitos anos, o mercado de crédito privado utiliza instrumentos particulares, ou seja, contratos particulares, de alienação fiduciária para a constituição de garantias imobiliárias, inclusive com o uso de assinaturas eletrônicas.
Esse era um método considerado mais ágil e simples para a liberação de empréstimos e financiamentos. Só que agora, com a posição do CNJ, a formalização desta alienação com a garantia deve ser feita por meio de uma escritura pública em cartório, medida que vale, inclusive, para incorporadoras e loteadores.
A especialista diz que o objetivo é evitar a realização de fraudes e inconsistências, garantindo mais segurança em operações imobiliárias. Por outro lado, várias entidades e empresas do setor estão preocupadas com o impacto do custo e a demora em realizar uma escritura pública para cada operação.
Juridicamente, um dos grandes pontos questionados nesta posição do CNJ é a sua validade. Segundo Caroline Levergger Costa, isso porque a interpretação do Conselho foi fixada em uma espécie de processo administrativo, em um pedido de providências que trata de uma norma hierarquicamente inferior à Lei.
Nas palavras da advogada: “Com esse novo requisito é possível, sim, que haja mais segurança jurídica nas transações imobiliárias. Da mesma forma que também é possível que os custos e o tempo para a liberação de empréstimos aumentem. São dois lados de uma mesma moeda.”
A advogada destaca que não há dúvidas de que os cartórios de todo o país deverão obedecer ao comando do CNJ e que, para o futuro, resta saber se haverá um recurso ao Supremo Tribunal Federal (STF) para questionar a posição ou se o Congresso Nacional ajustará a Lei, estabelecendo novas diretrizes.
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