Por Diego Amaral
O Código de Defesa do Consumidor, conhecido popularmente como CDC estabelece literalmente que Consumidor é todo aquele que utiliza um bem ou serviço como destinatário final. Conclusão taxativa e que não gera muitas dúvidas, correto? Errado! Ao que parece, quando o assunto é venda e compra de imóveis, esse conceito está sendo utilizado de maneira totalmente incorreta. O poder judiciário está julgando por atacado, sem a necessária e importantíssima análise cuidadosa de cada situação.
Se uma pessoa adquire três lotes em um loteamento popular, com o intuito único e absoluto de aguardar uma valorização daquele loteamento para vender os imóveis futuramente com a valorização adquira no tempo, esse cidadão é um Consumidor ou um Investidor? Pelo conceito do CDC, que é o que deve ser analisado, ele é claramente um Investidor, já que não é e nem será destinatário final do produto por ele adquirido. O STJ já cedeu a esse entendimento e os doutos Ministros da casa já enxergam com mais clareza a situação.
Porém, essa não é a realidade dos Tribunais de Justiça estaduais, que por vezes julgam “no automático” e em ações de rescisões contratuais, conhecidas hoje como “Distratos”, aplicam de maneira totalmente equivocada a Súmula 543 do STJ, que textualmente informa apenas sobre as Promessas de Compra e Venda, não fala de Compra e Venda pura e muito menos Compromisso de Compra e Venda, que estejam sobre o manto do CDC poderão ter a aplicação da Súmula em questão, editada em 2015.
Todavia, se o adquirente é um Investidor e não um Consumidor, como pode ser aplicada a Súmula em questão, extremamente conhecida no mercado imobiliário? Não pode ser aplicada!! Nessa situação não há relação de consumo, mas sim uma relação civil, e como tal, deve ser tratada sem a guarida do princípio da proteção consumerista estabelecido no CDC. Segundo o Desembargador Werson Rêgo, do TJRJ, a questão é simples de ser analisada, não sendo necessariamente primordial a compra por um adquirente de mais de um imóvel para demonstrar se ele é Consumidor ou Investidor.
O Des., de maneira clara, objetiva e direta, assim como deve ser o Direito distingue as duas espécies de compradores da seguinte maneira: o consumidor quer continuar com o contrato, mas não pode, seja lá por que motivo for. Perdeu o emprego, ficou doente, não vem ao caso. Já o Investidor pode, mas não quer continuar com o imóvel. É esse último que deve ser punido pelo ordenamento jurídico, pois claramente está brincando de firmar instrumentos contratuais. Não o consumidor puro e verdadeiro. Entretanto, ao que parece, tal entendimento, amplamente difundido no Brasil, ainda não chegou ao conhecimento de nossos julgadores. Nos resta aguardar e torcer!
Diego Amaral
Advogado, sócio do escritório Dias & Amaral Advogados, Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/GO, gestões 2015/2018 e 2019/2021, Professor Universitário e de Pós-Graduação em Direito Imobiliário.
