A partir de 2026, proprietários de imóveis que vivem da renda de aluguéis passarão a enfrentar mudanças significativas em sua tributação. Com a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária, a locação de imóveis deixará de ser tributada apenas pelo Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) e passará a estar sujeita também ao Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e à Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
A mudança inaugura um novo cenário para investidores e famílias que têm no aluguel sua principal fonte de renda. Os efeitos começam a ser sentidos já na fase de transição do sistema tributário, prevista para iniciar em 2026 com simulações, avançar em 2027 com aplicação parcial e seguir até 2032, quando se consolida a implementação do novo modelo tributário brasileiro.
Até então, pessoas físicas que alugam imóveis estavam sujeitas exclusivamente ao IRPF, recolhido mensalmente pelo carnê-leão ou declarado anualmente. Diferentemente das empresas do setor imobiliário, que já recolhiam tributos sobre consumo como ISS, PIS e Cofins, os locadores pessoa física não arcavam com essa camada adicional.
De acordo com a nova legislação, o recolhimento do IBS e da CBS será obrigatório para pessoas físicas que possuam mais de três imóveis alugados e que obtenham receita bruta anual superior a R$ 240 mil com locações. Caso o contribuinte ultrapasse esses limites, ainda que em até 20% dentro do próprio exercício, passará a se enquadrar nas novas regras.
Para a presidente do Conselho Regional de Contabilidade de Goiás (CRCGO), Sucena Hummel, a mudança exige atenção redobrada. “Estamos diante de uma alteração estrutural que impacta diretamente famílias e investidores que têm no aluguel uma fonte de renda. É um momento de adaptação, que demanda planejamento e informação qualificada para evitar surpresas durante a transição. E é justamente nesse ponto que o contador se torna essencial: ele será o tradutor desses cálculos complexos da Reforma, permitindo que o contribuinte compreenda seus impactos de forma clara e tome decisões assertivas”, ressaltou.
A lei prevê alguns mecanismos de atenuação, como a redução de 70% na base de cálculo do IBS e da CBS para locações residenciais, o redutor social de R$ 600 por imóvel residencial e a redução de 50% para operações de venda. Ainda assim, a carga tributária tende a crescer gradualmente até 2033, quando o modelo atual será substituído integralmente.
Outro ponto de destaque é a locação por temporada, realizada por meio de plataformas como Airbnb e Booking. Nessa modalidade, conforme explica o coordenador da Comissão de Contabilidade Tributária do CRCGO, Fernando Witicovski: “A fiscalização será ainda mais rigorosa, já que essas empresas operam com o modelo de split payment, que é o sistema em que o valor pago pelo hóspede é automaticamente dividido entre anfitrião, prestadores de serviço e a própria plataforma. Esse mecanismo permite identificar, de forma imediata, quanto cada CPF ou CNPJ recebeu, facilitando o repasse dos dados à Receita Federal.”, comenta.
Pela nova lei, contratos de até 90 dias terão redução de apenas 40% na base de cálculo do IBS e da CBS, o que tende a elevar a carga tributária em comparação ao aluguel residencial tradicional. “Na prática, rendimentos que muitas vezes sequer eram declarados no Imposto de Renda passam a ser monitorados em tempo real e submetidos ao novo regime de tributação.”, complementa Witicovski.
Especialistas apontam que o mercado imobiliário deve sentir os impactos já nos primeiros anos de vigência da nova regra. Isso pode ocorrer tanto por meio de um possível aumento no valor dos aluguéis, como forma de compensar a maior carga tributária, quanto pela redução da atratividade desse segmento como opção de investimento.
De acordo com a presidente do Regional, o período de transição deve ser visto como oportunidade de reorganização: “As regras começam a valer já em 2027, e vão evoluir até 2033. Estar bem informado será fundamental para que famílias e investidores possam se adaptar de forma tranquila e tomar decisões com segurança”, completou a presidente do CRCGO.
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